Yeni Dönem: Otomatik Arsa Değerleme Sistemi (OADS)

2025 yılı itibarıyla Türkiye’de gayrimenkul değerleme sistemi dijitalleşti.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), Otomatik Arsa Değerleme Sistemi (OADS) adlı yeni bir altyapıyı hayata geçirdi.
Bu sistem, yapay zekâ destekli algoritmalarla her arsanın konum, imar durumu, ulaşım, çevresel faktörler ve piyasa verilerini analiz ederek otomatik değer belirliyor.

Bu değer, artık emlak vergisi, satış işlemleri ve devlet ihalelerinde resmi referans olarak kullanılacak.

Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Neden Bu Sistem Geliştirildi?

Önceden belediyeler tarafından belirlenen “rayiç bedeller”, piyasa gerçekleriyle çoğu zaman örtüşmüyordu.
Bu da hem vergi kaybına hem de yatırımcı açısından adaletsizliğe neden oluyordu.

Yeni sistemle birlikte artık her parselin değeri dinamik olarak güncellenecek.
Değerleme işlemleri, 6 ayda bir güncellenen ulusal veri tabanları üzerinden otomatik yapılacak.

Kaynak: Resmî Gazete – Emlak Değerleme Yönetmeliği (2025)

OADS Nasıl Çalışıyor?

Yeni sistemin altyapısı, Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ile entegre şekilde çalışıyor.
Her arsa veya taşınmaz için oluşturulan dijital kimlik, şu kriterlere göre değerleme yapıyor:

• Konum Değeri: Ana yollara, şehir merkezine ve ulaşım hatlarına uzaklık
• İmar Durumu: Parselin yapılaşma hakkı (emsal, TAKS, KAKS)
• Kullanım Amacı: Tarım, konut, sanayi veya ticaret fonksiyonu
• Çevresel Faktörler: Yeşil alan oranı, deprem riski, altyapı kalitesi
• Gerçek Satış Verileri: Aynı bölgede gerçekleşmiş tapu satış kayıtları

Bu bilgiler, coğrafi bilgi sistemleri (CBS) üzerinden işlenerek dinamik bir “arsa değer haritası” oluşturuyor.

Emlak Vergileri Nasıl Etkilenecek?

Yeni değerleme sistemiyle birlikte belediyeler artık sabit rayiç bedel yerine, OADS tarafından belirlenen “resmî arsa değeri” üzerinden vergi hesaplayacak.
Bu durum bazı bölgelerde emlak vergilerinin %30 ila %70 oranında artmasına yol açabilecek.

Ancak düşük değerli bölgelerde, özellikle tarım ve kırsal alanlarda vergi yükünün azalması bekleniyor.

“Artık emlak vergisi adrese göre değil, arsanın gerçek piyasa değeriyle orantılı olacak.” — TKGM Genel Müdürü Murat Atalay

Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

Yeni sistemle birlikte arsa yatırımı yapanlar artık bölgesel potansiyeli daha net görebilecek.
OADS üzerinden erişilebilen “Değer Haritaları” sayesinde yatırımcı, hangi bölgelerin değer kazandığını veya düşüşte olduğunu anlık takip edebilecek.

• Yatırım kararı öncesinde resmi arsa değeri görülebilecek,
• Tapu devrinde alım-satım bedeli ile resmi değer arasında fark olmayacak,
• Vergi planlaması daha öngörülebilir hale gelecek.

Kaynak: TKGM Parsel Sorgu Sistemi

Eleştiriler ve Beklentiler

Gayrimenkul uzmanları, sistemin şeffaflık açısından olumlu olduğunu ancak kısa vadede fiyat dalgalanmalarına neden olabileceğini belirtiyor.
Özellikle yeni değerlemeler sonucunda “yüksek vergi dilimine” giren bazı arsa sahipleri, itiraz mekanizmalarının açık olması gerektiğini savunuyor.

Buna karşılık hükümet, sistemin ilk yıl sonunda stabilize olacağını ve vergi adaletini güçlendireceğini öngörüyor.

Sonuç: Dijitalleşen Arsa Piyasası Başladı

Otomatik Arsa Değerleme Sistemi, Türkiye gayrimenkul piyasasında yeni bir çağın başlangıcı olarak görülüyor.
Artık arsa değerleri tahmine değil, veriye dayanacak. Bu da hem şeffaf vergi sistemine hem de daha öngörülebilir yatırım ortamına zemin hazırlayacak.

Uzmanlara göre 2025 ve sonrası, “veri temelli arsa değerlemesi” döneminin kalıcı hale geldiği yıllar olacak.