Belediyelerden Büyük Dönüşüm: Sanayi Parselleri Konut Alanına Dönüştürülüyor
Türkiye genelinde başlatılan 2025 plan tadilatlarıyla birlikte, birçok sanayi parseli artık konut ve karma kullanım alanına dönüştürülüyor. Bu dönüşüm, arsa değerlerinde ciddi artışlar yaratırken yatırımcılar için yeni fırsatları da beraberinde getiriyor.
Yeni Dönem: Sanayi Parsellerinde Dönüşüm Başladı
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 2025 itibarıyla “Kentsel Yeniden Kullanım Planı” kapsamında büyük şehirlerdeki eski sanayi bölgelerinde dönüşüm sürecini başlattı.
Buna göre, üretim faaliyetlerini kaydıran sanayi alanları, konut, ticaret ve ofis kullanımlarına uygun hale getiriliyor.
İstanbul, Bursa, Kocaeli, Ankara ve İzmir gibi illerdeki eski organize sanayi bölgeleri artık plan tadilatlarıyla birlikte “karma kullanım” alanı statüsüne geçiriliyor.
Plan Tadilatı Nedir ve Nasıl Etkiler?
Bir arsanın imar planında yapılan değişiklikler, genellikle “plan tadilatı” olarak adlandırılır.
Sanayi alanının konut alanına dönüşmesi, emsal (KAKS) ve yükseklik gibi imar parametrelerinin değişmesi anlamına gelir. Bu da arsa değerinin bir anda birkaç kat artmasına yol açabilir.
Örneğin; sanayi parselinde maksimum 0.60 olan emsal değeri, konut alanına dönüştürüldüğünde 2.00 seviyelerine çıkabiliyor. Bu durumda aynı arsa, neredeyse üç kat fazla yapı hakkı kazanıyor.
Dönüşümden En Çok Etkilenen Bölgeler
2025’in ilk çeyreğinde yürürlüğe giren “Bölgesel Dönüşüm Haritaları”na göre, aşağıdaki bölgelerde plan değişiklikleri dikkat çekiyor:
- İstanbul Tuzla ve Esenyurt: Küçük sanayi bölgelerinin bir kısmı konut + ticaret alanına dönüştürüldü.
- Bursa Nilüfer: Otomotiv yan sanayi alanlarının yerine düşük yoğunluklu konut projeleri planlanıyor.
- İzmir Pınarbaşı: Eski üretim tesislerinin bulunduğu alanlar “karma kullanım” planına alındı.
- Ankara Sincan: Bazı OSB dışı sanayi parselleri artık imar planında “konut gelişim alanı” olarak geçiyor.
Yatırımcılar İçin Fırsatlar ve Riskler
Sanayi parsellerinin konut alanına dönüştürülmesi, kısa sürede arsa fiyatlarında %150’ye varan değer artışı sağlayabiliyor. Ancak bu süreç, doğru analiz yapılmadığında risk de barındırıyor.
- Avantaj: Dönüşüm sonrası imar hakkı genişliyor, arsanın değeri hızla artıyor.
- Risk: Plan tadilatı onay süreci uzun sürebiliyor; bazı bölgelerde halk itirazları nedeniyle askıdan dönme riski var.
- Öneri: Tapu kaydı ve imar planı değişiklikleri mutlaka belediyenin e-plan portalından kontrol edilmeli.
Belediyelerin Gerekçesi: Kent İçinde Yeni Yaşam Alanları
Belediyeler, bu dönüşümle birlikte şehir merkezlerindeki atıl sanayi alanlarını yaşam alanı ve yeşil koridor olarak yeniden planlamayı hedefliyor.
Özellikle toplu taşıma hatlarına yakın bölgelerdeki parseller, yeni kentsel dönüşüm bölgeleri olarak ön plana çıkıyor.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi, bu dönüşümün ilk örneklerinden biri olarak İkitelli ve Maltepe bölgelerinde karma projeleri onayladı.
Uzman Yorumu: “Sanayi Dönüşümü Arsa Değerlerini Katlayacak”
Şehir planlama uzmanı Prof. Dr. Ebru Karadeniz konuyla ilgili olarak şunları söyledi:
“Türkiye’nin birçok sanayi bölgesi artık şehir merkezlerinin içinde kaldı. Bu dönüşüm, hem çevresel sürdürülebilirlik hem de ekonomik kazanç açısından önemli.
Ancak yatırımcıların sadece plan onayına değil, alt yapı kapasitesine de dikkat etmesi gerekiyor.”
Arsa Değerlemesinde Yeni Dönem
Plan tadilatlarının açık olarak yayınlanmaya başlamasıyla birlikte, arsa değerleme şirketleri artık dönüşüm potansiyelini analiz raporlarına dahil ediyor.
Bu da yatırımcıların bir bölgeye girmeden önce “plan değişikliği potansiyeli”ni görebilmesini sağlıyor.
2025 ikinci çeyreğinde, özellikle Kocaeli ve Balıkesir gibi illerde dönüşüm planlarının hızlanması bekleniyor.
Sonuç: Sanayi Parselleri Yeni Nesil Konut Alanlarına Dönüşüyor
Türkiye’de şehir planlaması, üretim merkezlerinden yaşam merkezlerine doğru dönüşüyor.
Bu süreç, yatırımcılar için hem yüksek potansiyel hem de dikkatli analiz gerektiren bir dönem anlamına geliyor.
Plan tadilatı sürecini yakından takip edenler, bugünün sanayi alanlarının yarının en değerli konut arsaları olacağını şimdiden görebiliyor.
