1. İmar Planı Nedir ve Neden Önemlidir?

İmar planı, bir bölgedeki arsa kullanımını, yapılaşma sınırlarını ve yoğunluğunu belirleyen resmi belgedir.
Belediyeler tarafından hazırlanır ve onaylanır. Her arsa bu plana göre “ne yapılabilir, ne yapılamaz” kurallarıyla tanımlanır.

İmar planı olmadan bir arsaya konut, işyeri veya depo yapılması mümkün değildir.
Bu nedenle, arsa satın almadan önce mutlaka imar planında hangi haklara sahip olduğunu bilmek gerekir.

2. Emsal (KAKS) Nedir?

Emsal (KAKS – Kat Alanı Kat Sayısı), bir arsa üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen orandır.

Formülü şu şekildedir:

Toplam inşaat alanı = Arsa alanı x Emsal (KAKS)

Örnek:
1.000 m² arsanız var ve imar planında KAKS = 0.50 yazıyor.
Bu durumda maksimum 500 m² inşaat yapabilirsiniz.

Bu alan, tüm katların toplamıdır. Yani zemin + 1. kat = toplam 500 m² olabilir.
Kat sayısını artırmak istiyorsanız, her katta düşen alanı küçültmeniz gerekir.

KAKS ne işe yarar?
– Arsanızın yapı potansiyelini ölçer.
– Yatırım değerini doğrudan etkiler.
– Müteahhit ile yapılacak kat karşılığı oranını belirler.

3. TAKS Nedir?

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanın arsa üzerinde kaplayabileceği taban alanını ifade eder.

Formülü:

Bina taban alanı = Arsa alanı x TAKS

Örnek:
1.000 m² arsanız var, TAKS = 0.30.
Bu durumda binanızın zemin oturumu 300 m² olabilir.
Eğer KAKS = 0.60 ise toplam 600 m² inşaat hakkınız olur (yani 2 katlı 300+300 m²).

TAKS değeri neyi belirler?
– Bahçe büyüklüğünü ve yeşil alan oranını,
– Binanın arsadaki konumunu (çekme mesafelerine göre),
– Yoğunluğu düşük veya yüksek bir yapılaşma olup olmadığını.

4. Çekme Mesafesi Nedir?

Çekme mesafesi, binanın arsanın sınırlarına ne kadar yakın veya uzak yapılabileceğini belirler.
Bu değer genellikle imar planı notlarında belirtilir.

• Ön bahçe mesafesi: Genelde 5 metre,
• Yan bahçe mesafesi: Genelde 3 metre,
• Arka bahçe mesafesi: Genelde 3 metre olarak uygulanır.

Bu mesafelere dikkat edilmezse, bina ruhsatı alınamaz.
Ayrıca mevcut yapılar denetimde tespit edilirse, yıkım kararı bile gelebilir.

5. Kat Adedi ve Yükseklik Sınırlamaları

İmar planında sıkça görebileceğiniz diğer ibareler:

• 2 Kat, 3 Kat: Yapının maksimum kat sayısını belirtir.
• Hmax: Binanın maksimum yüksekliğini (örneğin 6.50 m veya 9.50 m) gösterir.
• Serbest yükseklik: Belirli bölgelerde belediye onayına göre değişebilir.

Kat adedi, bölgenin yapılaşma yoğunluğuna göre değişir.
Örneğin şehir merkezlerinde 5-6 kat izinli olabilirken, kırsal alanlarda genellikle 2 katla sınırlandırılır.

6. Emsal – TAKS – KAKS İlişkisi Nasıl Okunur?

Bir imar planında bu terimler genellikle şu formatta yer alır:

TAKS: 0.30 – KAKS: 0.60 – 2 Kat – Konut Alanı

Bu ne demektir?

• Arsanın %30’u taban olarak kullanılabilir.
• Toplam inşaat hakkınız arsanın %60’ıdır.
• Yani 1.000 m² arsanız varsa 300 m² taban, 600 m² toplam inşaat yapabilirsiniz.
• Yapı 2 kat olabilir (örneğin her biri 300 m²).
• Kullanım amacı konuttur; ticaret veya sanayi yapılamaz.

Plan notlarında “ayrık nizam” veya “bitişik nizam” ifadeleri de görürsünüz.
Bu, binanın komşu parsellerle arasında mesafe bırakıp bırakmayacağını belirtir.

7. İmar Planı Nasıl Okunur?

Bir imar planı haritası ilk bakışta karmaşık görünebilir.
Ancak renk ve sembol sistemini öğrendiğinizde oldukça basittir:

• Sarı: Konut alanı
• Kırmızı: Ticaret alanı
• Mavi: Kamu alanı (okul, hastane vb.)
• Yeşil: Park ve yeşil alan
• Mor: Sanayi alanı

Plan üzerindeki çizgiler, çekme mesafelerini ve yol sınırlarını gösterir.
Ayrıca plan notlarında bölgeye özel hükümler (örneğin “zemin kat işyeri olabilir”) yer alır.

8. Emsal Değeri Neden Yatırım İçin Önemli?

Emsal değeri, bir arsanın gelecekteki yapı potansiyelini ve piyasa değerini doğrudan belirler.
Yani iki arsadan biri KAKS 0.50, diğeri KAKS 1.00 ise — ikinci arsanın değeri genellikle çok daha yüksektir.

Bu yüzden yatırım yaparken yalnızca metrekare değil, emsal oranını da dikkate almak gerekir.
Çünkü emsal arttıkça, inşaat yapılabilecek alan da artar — bu da potansiyel kazancı büyütür.

Sonuç: İmar Planını Okuyabilen Kazanır

Bir yatırımcı için imar planını anlamak, piyasa fiyatlarını bilmek kadar önemlidir.
Emsal, TAKS, KAKS, çekme mesafesi ve yükseklik sınırı gibi kavramları çözdüğünüzde,
arsanızın gerçek değerini ortaya çıkarabilirsiniz.

Unutmayın: Tapuda yazan metrekare değil, imar planındaki haklar yatırımınızın kaderini belirler.