Türkiye’de son yıllarda en çok duyduğumuz yatırım hikâyelerinden biri “tarla alıp arsa sanmak”. Sosyal medyada, billboardlarda ya da internet ilanlarında “şehrin hemen yanı başında yatırım fırsatı” diye sunulan birçok yer, aslında imarsız tarlalardan oluşuyor. Bu makalede, tarla–arsa farkını yaşayarak öğrenen üç yatırımcının hikayesini paylaşıyoruz.

1. Hayaller Bodrum’da, Gerçek Kadastroda – Canan ve Murat’ın Hikayesi

İstanbul’da yaşayan Canan ve Murat çifti, 2022 yazında Bodrum Turgutreis’te “deniz manzaralı 400 metrekare arsa” ilanını görünce hemen satın aldı. Tapuda her şey doğru görünüyordu. Ancak belediyeye inşaat izni için gittiklerinde, parselin tarla vasfında olduğu ve plansız alanda yer aldığı ortaya çıktı. Yani ne su, ne elektrik, ne de yapı ruhsatı alınabiliyordu.

“Bize ‘imar bekliyor’ dediler, ama meğerse o bekleyiş 10 yıldır sürüyormuş.” diyor Murat. Şimdi tek seçenekleri, imar geçene kadar toprağı tarım amaçlı kullanmak.

2. Yatırım Hayali Kırsalda Gerçeğe Döndü – Ayşe Hanım’ın Kırşehir Deneyimi

Emekli öğretmen Ayşe Hanım, 2021 yılında Kırşehir yakınlarında “geleceğin gelişen bölgesi” olarak tanıtılan bir arsaya yatırım yaptı. Satıcı firma parselasyon planı göstermiş, yollar çizilmişti. Fakat tapuda hâlâ “tarla” yazıyordu. Ayşe Hanım, iki yıl sonra arsasını satmak isteyince öğrendi: Tapuda ifraz yapılmadığı için yer hisseli tarla statüsündeydi. Yani arazinin sınırları bile tam belli değildi.

“Satıcıyı aradım, şirket kapanmıştı. Elimde sadece broşür kaldı.” diye anlatıyor.

3. Yatırım Fırsatı mı, Hayal mi? – Serkan Bey’in Antalya Macerası

Antalya’da yaşayan Serkan Bey, internet üzerinden gördüğü ilanla 250 metrekarelik bir “arsa” satın aldı. Ancak tapu işlemlerinden sonra belediyeden öğreniyor ki bölge tarım alanı olarak kayıtlı ve imar planında yer almıyor. Ne elektrik çekilebiliyor ne de konteyner konulabiliyor.

“Satın aldığım yer, uydu fotoğrafında yeşil bir vadi gibi görünüyordu ama araziye gidince ormanın içi çıktı.” diyor Serkan Bey, gülerek ama biraz da sitemle.

Tarla mı, Arsa mı? En Temel Farklar

• Tapu türü: Tapuda “arsa” yazıyorsa, imar planında yapı izni vardır. “Tarla” yazıyorsa, tarımsal kullanım içindir.
• İmar durumu: Arsa imarlı alandadır; tarla plansız alandadır.
• Elektrik–su altyapısı: Arsalarda belediye altyapısı mümkündür, tarlalarda genellikle yoktur.
• Değer artışı: İmar geçmeyen tarla uzun süre sabit kalabilir, imarlı arsa ise hızlı değerlenir.
• Yapı izni: Tarlaya yapı yapılamaz; sadece tarımsal amaçlı (örneğin depo, sera, bağ evi) yapılara izin verilir.

Yatırım Yapmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul hukukçusu Av. Gülşah T. bu konuda şunları söylüyor:
“Bir arsa alırken mutlaka imar durum belgesi, plan notları ve aplikasyon krokisini isteyin. Emlakçı veya satış temsilcisinin beyanı yeterli değildir.”

Ayrıca yatırımcıların e-Devlet üzerinden “Tapu Bilgileri Sorgulama” ve belediyelerin “İmar Durumu Sorgulama” sayfalarına bakmaları tavsiye ediliyor.

Sonuç: Her Toprak Arsa Değildir

Türkiye genelinde binlerce kişi, tarla–arsa karışıklığı nedeniyle mağduriyet yaşadı. En büyük sebep: imar planlarının sürekli değişmesi ve yatırımcıların “duygusal” karar vermesi.
Uzmanlar, “Bir arsa hayali kurmak güzeldir ama toprağı tanımadan yatırım yapmak pahalı bir derstir.” diyor.