1. Mülkiyet Hakkı ve Sorumluluk Dengesi

Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmazın sahibi “mülkiyet hakkına” sahiptir. Bu hak, kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini kapsar.
Ancak aynı kanunun 730. maddesi, mülkiyet hakkının hukuka aykırı kullanılamayacağını da açıkça belirtir.

Bu nedenle, tarlanız üzerinde üçüncü bir kişi işletme kurmuşsa ve bu işletme yasal izinler olmadan faaliyet gösteriyorsa,
taşınmazın maliki olarak siz de dolaylı sorumluluk taşıyabilirsiniz.

Özellikle izinsiz yapılaşma, çevre ihlali, atık yönetimi veya kaçak elektrik-su kullanımı gibi durumlarda, mülk sahibine de idari cezalar uygulanabilir.

2. Kira veya Kullanım Sözleşmesi Varsa Ne Olur?

Eğer tarlanızı bir kişiye veya şirkete kiraya verdiyseniz, aranızdaki sözleşme belirleyicidir.
Bu durumda sorumluluk paylaşımı şu şekilde olur:

• Kira sözleşmesi yazılı ise: Kiracı, işletmeyi kendi adına ve kendi sorumluluğunda yürütür.
  Mülk sahibi yalnızca taşınmazı kiralamış olur.
• Kira sözleşmesi yoksa veya eksikse: Tarlada yapılan faaliyetler sizin “bilginiz dahilinde” sayılabilir.
  Bu da, çevresel veya idari bir ihlalde doğrudan size ulaşılmasına neden olabilir.
• Resmî sözleşmede işletme izni verilmediyse: Kiracı, tarla üzerinde yapı kuramaz veya ticari faaliyete başlayamaz.
  Bu durumda siz de kaçak yapı veya ruhsatsız işletmeye göz yummak suçlamasıyla karşılaşabilirsiniz.

Bu nedenle kira sözleşmelerine mutlaka şu madde eklenmelidir:
“Kiracı, taşınmaz üzerinde herhangi bir yapılaşma, işletme faaliyeti veya ruhsatsız kullanım yapamaz. Aksi takdirde doğacak tüm idari ve hukuki sorumluluk kendisine aittir.”

3. Tarlada İşletme Kurmak İçin Gerekli İzinler

Tarlada işletme faaliyetinin yasal olabilmesi için hem belediye hem de tarım müdürlüğü izinleri gereklidir.
Özellikle şu durumlarda izin alınmalıdır:

• Zirai faaliyet dışında kullanım: Tarımsal üretim dışı işletmeler (örneğin kafe, atölye, depo) için imar izni gerekir.
• Yapı kurulması: Tiny house, konteyner, prefabrik veya depo dahi olsa yapı ruhsatı zorunludur.
• Enerji, su, elektrik bağlantısı: Bu işlemler için malikin onayı gerekir.
• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı: Belediyeden alınır. Ruhsatsız işletme, hem işletmeciye hem taşınmaz sahibine ceza getirebilir.

Bu izinler alınmadan kurulan işletmeler “kaçak yapı” sayılır ve belediye tarafından yıkım kararı verilebilir.
Ayrıca, işletme sahibi bulunamazsa veya kaçarsa, masraflar doğrudan arsa sahibinden tahsil edilir.

4. Arsa Sahibi Olarak Hangi Durumlarda Sorumlu Olursunuz?

Tarlanız üzerinde kurulan bir işletmeden aşağıdaki durumlarda sorumlu tutulabilirsiniz:

• İşletmenin kurulduğundan haberdarsanız ve engel olmadıysanız,
• İşletmeye yazılı veya sözlü izin verdiyseniz,
• İşletmeden gelir elde ediyorsanız (örneğin kira, ortaklık vb.),
• İşletme faaliyetleri çevreye zarar veriyorsa (atık, gürültü, koku vb.),
• Belediye veya çevre denetimlerinde malik olarak adınız geçiyorsa.

Bu durumlarda uygulanabilecek cezalar; idari para cezası, yıkım masraflarının tahsili veya bazı hallerde savcılık soruşturması şeklinde olabilir.

5. Kiraya Verilen Tarlalarda İşletme Kurulması: Pratik Öneriler

1. Yazılı kira sözleşmesi yapın. Noter onaylı olursa, tarafların hakları daha güçlü korunur.
2. Sözleşmeye özel maddeler ekleyin. “İşletme açmak yasaktır” veya “yapı inşa edilemez” gibi hükümler.
3. Yerinde denetim yapın. Araziyi düzenli olarak kontrol etmek, olası ihlalleri erkenden fark etmenizi sağlar.
4. İzinsiz faaliyet fark ederseniz, tutanak tutun. Gerekirse zabıta veya jandarmaya bildirin.
5. Belediyeden imar durumu sorgulayın. İşletme açılan alanın imar planında hangi kullanımda olduğunu öğrenin.

6. İşletme Kurulmuşsa Ne Yapabilirsiniz?

Eğer kiracınız ya da üçüncü bir kişi tarlanıza sizden habersiz işletme kurmuşsa, izleyebileceğiniz adımlar şunlardır:

• Belediyeye kaçak yapı / ruhsatsız işletme bildirimi yapın,
• Tapu kayıtlarında “şerh” koydurun (başkası kullanmasın diye),
• Noterden ihtarname gönderin ve kullanımın derhal durdurulmasını talep edin,
• Gerekirse el atmanın önlenmesi davası açın (Türk Medeni Kanunu madde 683),
• İşyeri açma ruhsatı veya ÇED ihlali varsa, belediye ve çevre müdürlüğüne bildirin.

7. Çevresel Sorumluluk ve Hukuki Riskler

Tarlanızda faaliyet gösteren işletme, çevreye zarar veriyorsa, bu durumda çevre mevzuatı devreye girer.
2872 sayılı Çevre Kanunu’na göre, zararlı atık veya doğaya zarar veren her eylemde taşınmaz maliki de sorumlu tutulabilir.

Örneğin; toprağa atık dökülmesi, su kaynaklarının kirletilmesi veya gürültü kirliliği gibi durumlarda, işletme sahibi bulunamazsa cezai sorumluluk doğrudan mülk sahibine yöneltilir.

Sonuç: Tarlayı Kiraya Vermek Kolay, Sorumluluk Ağır

Tarlanızda bir işletme kurulması, izinli dahi olsa dikkatle yönetilmesi gereken bir durumdur.
Çünkü Türk hukukunda taşınmaz sahibi, kendi arazisindeki fiillerden tamamen muaf değildir.

Bu nedenle, tarlanızı kiraya verirken ya da ortaklık kurarken;

• Yazılı sözleşme yapın,
• İmar durumunu ve faaliyet izinlerini kontrol edin,
• Ve her zaman “izinsiz yapılaşma veya işletme kurulması” durumuna karşı hazırlıklı olun.

Unutmayın, bilinçli mülk sahipliği sizi hem maddi hem de hukuki risklerden korur.