Tapuda düşük bedel gösteren ev sahipleri dikkat! Mali Müşavir ve Finans Uzmanı Yaşar Çoruh, gayrimenkul satışlarında “değer artış kazancı” vergisinin tapuda yazan bedel değil, alıcıdan fiilen tahsil edilen tutar üzerinden hesaplandığını belirtti.
Milyonlarca gayrimenkul sahibini ilgilendiren “değer artış kazancı” vergisi, özellikle evi 5 yıl içinde satanlar için büyük önem taşıyor. Piyasadaki fiyat artışları, bu verginin nasıl hesaplandığına dair soru işaretlerini artırırken, uzmanlar tapu beyanı ile gerçek satış tutarı arasındaki fark konusunda uyarıyor.
“Vergi, Kâğıt Üzerindeki Değil, Gerçek Gelir Üzerinden Hesaplanır”
Mali Müşavir ve Finans Uzmanı Yaşar Çoruh, gayrimenkul satışlarında tapuya düşük bedel yazdırmanın ciddi riskler taşıdığını belirterek şu açıklamada bulundu:
“Vatandaşlar genellikle tapu harcını azaltmak için satış bedelini düşük gösteriyor. Ancak vergi mevzuatımız, kâğıt üzerindeki rakama değil, mükellefin fiilen elde ettiği kazanca bakar. Devlet, banka dekontu, sözleşme ve diğer belgeler üzerinden gerçek geliri tespit eder.”
Kanun Ne Diyor?
Çoruh, Gelir Vergisi Kanunu ve Vergi Usul Kanunu’nun bu konuda net hükümler içerdiğini hatırlattı. GVK mükerrer 80. maddeye göre, gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç vergilendiriliyor.
Ayrıca VUK 3. madde ise “vergilendirmede olayın gerçek mahiyetinin esas olduğunu” düzenliyor. Yani tapuda 2 milyon TL yazsa da, alıcıdan banka yoluyla 5 milyon TL alındıysa, vergi matrahı bu tutar üzerinden hesaplanıyor.
Yargı Kararları da “Gerçek Bedel” Diyor
Danıştay’ın emsal nitelikteki kararları da bu yaklaşımı destekliyor. Çoruh, 2017 tarihli Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu kararını hatırlatarak, “Yargı da idare de tapudaki beyanın değil, fiilen elde edilen gelirin esas alınması gerektiğini” vurguladı.
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 2023 tarihli rehberinde de aynı görüş yer alıyor: Vergilendirmede tapu kayıtları, banka dekontları ve sözleşmeler birlikte değerlendiriliyor.
Enflasyon Düzeltmesi Mükellefi Koruyor
Çoruh, sistemin mükellefi koruyan bir yönü olduğuna da dikkat çekti:
“Enflasyon endekslemesi sayesinde, gayrimenkulün alış bedeli TÜİK’in Yİ-ÜFE oranlarıyla güncelleniyor. Böylece sadece gerçek kazanç üzerinden vergi ödeniyor, enflasyon farkı hariç tutuluyor.”
Tapuda Düşük Bedel Göstermenin Riski
Uzman, uygulamadaki farkı örnekle anlattı:
“Bir vatandaş evi 1,2 milyon TL’ye alıp 4 milyon TL’ye satıyor ancak tapuya 2,5 milyon TL yazdırıyor. Bu durumda vergi incelemesinde tapudaki değil, banka dekontundaki 4 milyon TL esas alınır. Aradaki fark, mükellefin karşısına ek vergi, faiz ve ceza olarak çıkar.”
Uzmanından Son Uyarı
Çoruh, mükelleflerin belgelerini eksiksiz saklamaları gerektiğini belirterek şu çağrıda bulundu:
“Gayrimenkul satışında tapudaki değil, fiilen tahsil edilen tutar geçerlidir. Bu nedenle banka dekontları, sözleşmeler ve ödeme kayıtları mutlaka saklanmalıdır. Doğru beyan hem vatandaşın hakkını korur hem de ağır cezaların önüne geçer.”
