GYODER (Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği), gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde değerlendirdiği “GYODER Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025 3. Çeyrek Raporu”nu yayımladı. “Veri Merkezlerinin Geleceği” temasıyla hazırlanan 41. sayıda, veri merkezlerinin gayrimenkul ekosistemindeki yeri, yatırım potansiyeli ve sektöre yönelik geleceğe dair öngörüler, sektör profesyonellerinin katılımıyla gerçekleştirilen yuvarlak masa toplantılarında ele alındı.
Konut Satışlarında 2020’den Sonra En Yüksek İkinci Performans
Rapora göre, 2025 yılının ilk sekiz ayında Türkiye genelinde toplam 978.070 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 21,3 artış anlamına geliyor. Böylece, veri tarihinde en düşük konut kredisi faiz oranlarının görüldüğü 2020 yılındaki 1.024.534 adetlik satıştan sonra en yüksek ikinci satış performansı kaydedilmiş oldu.
Yeni konut fiyatları yıllık bazda yüzde 31 artarken, reel bazda değişim yüzde -1,2 seviyesinde gerçekleşti. Toplam satışların 295.524 adedi ilk satış, 682.546 adedi ise ikinci el satış olarak kaydedildi. İpotekli satışlar ise geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 84,7 artışla 141.227 adede ulaştı.
Yabancılara Satışlarda Gerileme
2025’in ilk sekiz ayında yabancılara yapılan konut satışları 13.077 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki yıla göre yüzde 13,2 düşüş anlamına geliyor. Toplam satışlar içindeki payı ise yüzde 1,9’dan yüzde 1,3’e geriledi.
Ülke bazında en fazla alım 2.253 adetle Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından yapıldı. İstanbul 4.797 adet satışla ilk sırada yer alırken, Antalya 4.380 adet ve Mersin 1.036 adetle sırasıyla ikinci ve üçüncü sırada bulundu.
Gayrimenkul Yatırım Fonları Güçlü Büyümesini Sürdürüyor
2025’in ikinci çeyreği itibarıyla Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) pazarı büyüme ivmesini korudu. Yatırım almış 244 fonun bulunduğu pazarda, toplam büyüklük bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 19,3 artışla 175,1 milyar TL seviyesine ulaştı. GYODER verilerine göre, GYF pazarı 2018’den bu yana her çeyrek pozitif büyüme kaydediyor.
2025 ikinci çeyrek verileri, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 78,9 artışla 97,9 milyar TL’den 175,1 milyar TL’ye yükseldi. Bu sonuç, fon piyasasının yatırımcı ilgisini artırarak sürdürülebilir büyüme potansiyelini koruduğunu gösteriyor.
İstanbul Ofis Piyasasında Kiralama Alanı Azaldı
2025’in ilk yarısında İstanbul ofis piyasasında toplam 103.367 metrekarelik kiralama işlemi gerçekleştirildi. Bu, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15 düşüş anlamına geliyor. İlk çeyrekte 67.089 metrekare, ikinci çeyrekte ise 36.278 metrekare kiralama gerçekleşti.
Ofis arzı 7,18 milyon metrekare seviyesinde sabit kalırken, boşluk oranı yüzde 9,9 ile sınırlı bir artış gösterdi. Gerçekleşen işlemlerin yüzde 81’i metrekare,yüzde 62’si adet bazında yeni kiralamalardan oluştu. Ancak yeni kiralamalar metrekare bazında geçen yıla göre yüzde 23 azaldı. Bu durum, kiracıların yüksek kira seviyeleri nedeniyle mevcut alanlarını korumayı tercih ettiğini ortaya koyuyor.
Bölgesel dağılıma göre kiralamaların yüzde 47’si Merkezi İş Alanları (MİA), yüzde 47’si Anadolu Yakası’nda gerçekleşti. Büyük metrekareli ofislerin sınırlı olması, firmaları daha küçük alanlara yönlendiriyor ve bu da birincil kira seviyeleri üzerinde yukarı yönlü baskı yaratmaya devam ediyor.
AVM Sayısı 2026’da 447’ye Çıkacak
2025 yılı Ekim ayı itibarıyla Türkiye genelinde toplam 441 alışveriş merkezi bulunuyor. Toplam kiralanabilir alan 13,7 milyon metrekareye ulaştı. 2026 yılı sonuna kadar 205 bin metrekare büyüklüğünde 6 yeni AVM’nin açılması planlanıyor. Böylece toplam arzın 13,9 milyon metrekareye yükselmesi bekleniyor.
Organize perakende yoğunluğu, Türkiye genelinde 1.000 kişi başına 160 metrekare düzeyindeyken, İstanbul 312 metrekare ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katına ulaşmış durumda. 2026 itibarıyla bu yoğunluğun 163 metrekare seviyesine çıkması öngörülüyor.
Lojistikte Arz Sınırlı, Kira Fiyatları Yüksek
İstanbul–Kocaeli hattında ticari amaçlı toplam 7,9 milyon metrekare lojistik alan bulunuyor. İnşaat halindeki projeler 471 bin metrekare ile sınırlı kaldı. Bu durum, kiralama hacmini daraltırken kira fiyatları üzerinde baskı oluşturmaya devam ediyor.
Boşluk oranları İstanbul Avrupa’da yüzde 1,9, İstanbul Asya’da yüzde 1,3, Kocaeli’de ise yüzde 1,8 olarak hesaplandı. Aylık birincil kira metrekare başına 11,25 dolar veya yaklaşık 470 TL seviyesine ulaştı.
